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Coronavírus: a revisão dos contratos de locação comercial e a pandemia
Debatemos neste artigo sobre a possibilidade da solicitação de revisão nos contratos de locação comercial devido ao impacto financeiro sofrido por diversos comerciantes causados pela pandemia de Covid-19.
A epidemia causada pelo coronavírus (Covid-19) que estamos vivenciando está sendo considerada como o evento que causará o maior impacto na economia mundial desde a Segunda Guerra Mundial. Esta pandemia gerou o isolamento social, também chamado de quarentena, dentre outras restrições comerciais, com o intuito de combater o seu avanço, causando mudança na rotina dos consumidores e comerciantes em geral. Diversos governos, estaduais e municipais, estão expedindo decretos nos quais proíbem o funcionamento, e consequentemente a abertura, de serviços não essenciais ao público, sendo possível somente o serviço de entrega, diminuindo assim o fluxo de caixa destes negócios. O que pode ser feito por estes empresários para minimizar o impacto econômico sofrido? Revisão do Contrato de Locação Caso a empresa, independentemente do tipo de negócio, esteja utilizando um imóvel alugado, a primeira opção neste cenário caótico que estamos presenciando é o diálogo entre locatário e locador renegociando o valor do aluguel no contrato de locação comercial. Neste diálogo pode-se negociar um novo valor do aluguel a ser pago, podendo ser um valor com abatimento durante os meses da epidemia, retornando ao normal após o seu término, ou, como alguns têm feito, abatendo agora uma parte do aluguel que será cobrada depois em parcelas dentro do aluguel. De acordo com o Artigo 18 da Lei do Inquilinato: "Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste." Ou seja, existindo boa-fé entre as partes pode-se encontrar um meio termo, ou equilíbrio para que esta crise econômica tenha um impacto menor nos mais prejudicados. Revisão Forçada Se o locatário não conseguiu negociar com o locador, independente do motivo, pode-se solicitar uma revisão forçada do contrato de locação comercial baseado na "teoria da imprevisão": "...possibilidade de desfazimento ou revisão forçada do contrato quando, por eventos imprevisíveis e extraordinários, a prestação de uma das partes tornar-se exageradamente onerosa...". O Código Civil, em seu artigo 317 cita: "quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação." Mas neste cenário surge um novo imprevisto, que é a suspensão temporária das atividades do Poder Judiciário, ou seja, não há a possibilidade desta correção no momento, mantendo assim a recomendação inicial, que é do diálogo e acordo entre as partes. Rescisão do Contrato de Locação Caso não exista acordo entre as partes, e o locatário esteja em desvantagem por causa da epidemia e sua quarentena, pode-se solicitar a resolução do contrato de locação, sem cobrança de multas e ônus ao locatário, alegando força maior. O Código Civil cita a isenção de responsabilidade de um devedor, neste caso o locatário, no caso de força maior, como definido no artigo 393: "O devedor não responde por prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado". Para que seja caracterizado como força maior deverá: I. O evento, no caso a pandemia, ocorreu fora do controle dos envolvidos no contrato; II. é um evento imprevisível; III. é um evento inevitável, por mais que os envolvidos tentem impedir. Com a confirmação de que uma das partes não poderá cumprir o acordado devido à pandemia, impossibilitando assim o cumprimento do contrato de locação, estará assim configurado o evento de força maior. E assim fica o locatário isento da responsabilidade contratual assumida, pois não poderá a cumprir devido à força maior. FONTE: CODIGO CIVIL - Artigo 18 da Lei do InquilinatoVoltar